Vente et conditions suspensives

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L’acquéreur qui ne demande pas le taux de prêt prévu dans les conditions suspensives de la promesse de vente est considéré fautif.

Deux particuliers ont signé une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt au taux maximum de 4, 75 %. Par la suite, le notaire de l’acquéreur a notifié au notaire du vendeur la renonciation d’acquérir le bien du fait du refus de la BNP d’accorder le prêt à l’acquéreur. Le vendeur a assigné l’acquéreur pour faire dire qu’il n’avait pas satisfait à ses obligations contractuelles visées à la promesse de vente et que la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt devait être considérée comme réalisée.

Par arrêt en date du 27 septembre 2012, la Cour d’Appel de Versailles a débouté le vendeur de sa demande d’indemnisation au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente. En effet, la Cour d’Appel retient que même si l’acquéreur a demandé une simulation de prêt sur la base d’un taux de 4,20 % et non 4,75%, il n’est pas démontré que ce taux de 4,20 % soit fantaisiste et le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse de vente ne constitue pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale.

La Cour de Cassation (Troisième Chambre Civile, 20 novembre 2013, pourvoi n°12-29021) a cassé l’arrêt de la Cour d’Appel de Versailles. La Cour de Cassation reproche à la Cour d’Appel de n’avoir pas fait une bonne application de l’article 1178 du Code civil. En constatant que l’acquéreur avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse et que l’acquéreur se contentait de produire une lettre de Cetelem indiquant que son dossier avait été détruit, la Cour d’Appel aurait dû considérer que l’acquéreur était fautif dans la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et la non-réalisation de la vente.

[Illustration: Photos Libres]

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